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1) 상가건물의 유형과 특징
- 근린상가(근생): 주거지 인근 생활편의 업종(편의점·카페·미용실 등). 유동인구는 일정하지만 객단가가 낮고 임대료 상한선이 분명함.
- 대로변 1층 스트리트 상가: 가시성·접근성이 뛰어나 공실 리스크가 낮은 편. 층이 올라갈수록 임대료 급감(1층 프리미엄).
- 오피스/업무지구 상가: 평일 점심·퇴근 시간 피크, 주말·야간 수요 변동 큼. F&B·편의 업종 강세.
- 역세권·환승센터 상가: 유동인구 탄탄. 임차인 회전이 빠르지만 임대료 경쟁도 치열.
- 복합상가(주상복합, 몰·상업시설 내): 앵커테넌트(대형마트·영화관 등) 유무가 수익 안정성 좌우. 관리비·운영규정이 까다로울 수 있음.
- 테마/관광 상가: 성수기·비수기 차 큼. 이벤트·콘셉트 운영 역량이 수익에 직접적.
체크리스트
• 내 상권의 피크 시간대는 언제인가? (주중/주말, 점심/저녁)
• 1층·코너·접면(도로 접한 길이) 조건은?
• 앵커테넌트 유무와 지속 가능성은?
2) 면적·층고·동선: 구조가 임대가를 결정한다
- 면적 용어
- 전용면적: 임차인이 실제 쓰는 내부 면적.
- 공용면적: 계단·엘리베이터·복도 등.
- 계약면적(분양면적) = 전용 + 공용지분.
- 전용률 = 전용/계약 × 100. 전용률이 높을수록 임차인 체감 가성비↑.
- 층고: 카페 3.2m~, F&B 3.5m~ 선호. 높은 층고는 시인성과 쾌적성, 간판 노출에 유리.
- 기둥 간격/기둥 위치: 기둥이 중앙에 있으면 MD 제약. 최소 6m 이상이면 유연한 인테리어 가능.
- 동선: 출입구 개수, 엘리베이터 위치, 화장실 공용/전용 여부가 체류시간과 전환율에 영향.
- 파사드(전면폭): 1m 늘 때 체감 노출은 기하급수적으로 증가. ‘전면폭×층고’가 간판 가치.
체크리스트
• 전용률 몇 %? 동일 면적 대비 실사용이 많은가?
• 층고·환기·배기(후드)·배수(바닥구배) 여건은?
• 파사드와 코너 여부, 기둥 위치 제약?
3) 임대 방식과 임차인 포트폴리오(MD)
- 보증금+월세(정액): 가장 일반적. 리스크는 임차인이, 상향 여지는 임대인이 가짐.
- 수수료형(매출연동, %Rent): 매출의 일정 %를 임대료로. 집객력이 큰 몰·관광상권에서 활용.
- 장기 일괄임대(Master Lease): 건물주–운영사 사이 장기 계약, 운영사가 재임대. 안정적이지만 임대료 상향 여지가 제한될 수 있음.
- 섹터 믹스(MD 구성): 카테고리 과밀(카페 10개 등)은 공실/임대료 하락을 부른다. ‘목적지형(맛집·케어·교육)+편의형(편의점·세탁)’ 균형이 중요.
팁
• 첫 핵심 임차인을 앵커로 두고, 인접 호수는 보완 업종으로 메우기.
• 유사 업종 과점 시 **차별화 포인트(메뉴·서비스·체류 경험)**를 확인.
4) 임대료의 구성과 산정 프레임
- 기본: 월세 = 기준임대료(전용㎡ 기준) × 전용면적 + 관리비(공용·시설운영) + 부가세(해당 시).
- 권리금: 기존 점포의 영업가치·시설가치·위치가치. 신규 임대에는 보통 권리금 없음.
- 보증금: 연체·원상복구 담보. 시장금리·건물 신용도에 따라 월세와 보증금의 대체관계가 발생.
간단 예시 계산
- 매입가 20억, 보증금 2억, 월세 200만, 관리비 20만, 공실률 10%, 연운영비 500만 가정
- 연 총임대료 = 200만×12 = 2,400만
- 공실 반영 = 2,400만 × (1–0.10) = 2,160만
- NOI(순영업이익) ≈ 2,160만 – 500만 = 1,660만
- Cap Rate(순수익률) = 1,660만 ÷ 20억 = 0.83%
→ 금리 대비 매력 낮음. 임대료 인상여지·리모델링·MD 개선으로 NOI를 키워야 함.
(계산 시 항상 ‘공실·운영비·수선비’를 빼고 생각하기!)
5) 상권·입지 판단의 핵심 지표
- 배후인구: 10·15분 생활권 상주인구. 주거형/오피스형/학군형 구분.
- 유동인구(시간대별): 오전·점심·저녁·주말을 시간대별로 계측.
- 접근성: 지하철 출구 거리(200m 이내 강점), 버스정류장, 주차 진출입 편의.
- 가시성: 도로 폭·차량 속도·신호등 앞 정지대와의 거리.
- 경쟁도: 동일 카테고리 수·평균 매출·회전율.
- 임대료·권리금 시세 밴드: 과거–현재 추세와 변동성.
- 개발 호재/악재: 대규모 공급, 도로 개통, 앵커 이탈 가능성.
현장 체크 10분 코스
① 평일 점심/저녁, 주말 오후 각각 방문 → ② 출구/버스 동선 추적 → ③ 경쟁점 3곳 매출 추정(웨이팅·회전) → ④ 카드매출 공개자료·맵리뷰 동시 확인 → ⑤ 밤 조도·치안·소음 확인
6) 법·제도 기초(한국 기준 개념 정리, 실무 요약)
- 용도지역·지구·구역: 상업지역/준주거 등 허용 업종, 층수, 주차기준 달라짐.
- 건축물대장·등기부등본 확인: 불법 용도변경·근저당·가압류 여부.
- 상가건물 임대차보호법(개념): 대항력·우선변제권 요건, 환산보증금 기준에 따른 적용 범위 차이.
- 소방법·위생법: F&B·학원·유흥업 등 인허가 요건 상이.
- 간판·외부영업 규정: 구청 조례로 세부 제한.
실무 포인트
• 임대차계약 전 임차 업종의 인허가 가능성을 반드시 사전 확인.
• ‘무권대리’ 임대, 불법 증축 등은 향후 원상복구 비용·영업중단 리스크.
7) 수익을 좌우하는 디테일
- 코너·전면·집객 포인트: 신호등 대기열 앞, 버스하차 동선, 아케이드 입구는 프리미엄.
- 층별 임대료 격차: 1층 대비 2층 40~60%, 지하 30~50%가 흔한 밴드(상권에 따라 상이).
- 소형 호수 분할/통합: 1층은 ‘작게 쪼개 임대료 단가↑’, 상층부는 ‘통합해 목적지형 업종 유치’.
- 설비 스펙: 1층 F&B는 배기(덕트)·전력용량·급배수가 임대료만큼 중요. 스펙 미달이면 공실 장기화.
- 관리체계: 청결·공용등·엘리베이터 유지관리 퀄리티가 임차인 질과 체류경험을 결정.
8) 분양 vs 매입(기존)
- 신규 분양: 초기 공실리스크 큼. 분양사 MD·광고 의존도 높음. 선임대 확정·앵커 테넌트 계약서를 꼭 확인.
- 기존 상가 매입: 현 임대차 이력·현금흐름 가시성↑. 다만 권리금·인테리어 승계 이슈 관리 필요.
9) 리스크 맵
- 수요 리스크: 온라인 전환, 배달 비중 확대로 오프라인 방문 감소.
- 공급 리스크: 인근 대형 상업시설 신축, 역세권 복합몰 오픈.
- 운영 리스크: 임차인 부도, 장기 공실, 임대료 체납.
- 규제 리스크: 업종 규제 강화, 불법용도 적발, 영업시간 제한.
- 금리·세금 리스크: 금융비용 급등, 보유세 부담 증가.
10) 빠른 판단을 위한 미니 체크리스트
- 입지: 1층 코너/출구 200m 이내/가시성 양호?
- 구조: 전용률 70%↑, 층고 3.2m↑, 파사드 넓음?
- 수익성: 공실·운영비 반영 NOI 기준 Cap Rate ≥ 목표금리+α?
- 법적 리스크: 등기·대장·인허가 사전 점검 완료?
- MD: 앵커테넌트 확정, 업종 과밀 아님?
- 설비: 전력·배기·급배수·소방 충족?
- 출구전략: 임대료 인상 루트/리모델링 여지/분할·통합 옵션 존재?
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